Was ist die 50%-Regel bei Immobilien? Ein klarer Leitfaden für Anfänger

Schnelle Antwort: Was ist die 50%-Regel bei Immobilien?

Die 50%-Regel ist eine Faustregel, die besagt, dass die Betriebskosten ohne Hypothek oder Schuldendienst etwa 50% der Bruttomieteinnahmen betragen und für ein schnelles Screening von Mietobjekten anstelle eines endgültigen Underwritings verwendet wird. Investopedia-Definition

Verwenden Sie dies als ersten Filter, wenn Sie erkunden, wie man mit Immobilieninvestitionen beginnt, nicht als Ersatz für detaillierte Zahlen, wenn Sie ein Angebot machen.

Kurz gesagt, die Regel konzentriert sich auf Betriebskosten wie Verwaltung, Wartung, Steuern und Versicherungen und lässt explizit Hypothekenzahlungen und große Investitionsausgaben aus, die den Cashflow erheblich verändern können. BiggerPockets-Übersicht

Das bedeutet, dass die 50%-Regel hilfreich ist, wenn Sie eine schnelle, konservative Schätzung wünschen, ob ein Angebot eine tiefere Analyse verdient.

Kurze Definition

Die Ein-Satz-Definition: Betriebskosten ohne Hypothek oder Schuldendienst entsprechen typischerweise etwa 50% der Bruttomieteinnahmen für Einfamilien- und kleine Mehrfamilien-Mietobjekte. Investopedia-Definition Siehe auch Landlord Studio.

Wann Investoren sie zitieren

Investoren zitieren die 50%-Regel häufig während des frühen Screenings, um Angebote schnell auf Portfolio-Ebene zu vergleichen, bevor sie detaillierte, aufgeschlüsselte Budgets erstellen. BiggerPockets-Übersicht

Als schneller Filter kann er die Anzahl der von Ihnen untersuchten Immobilien reduzieren, aber er kann auch lokale Variationen verbergen, die später wichtig werden.

Warum Immobilieninvestitionen wie beginnen: Kontext und wann die 50%-Regel hilft

Für Anfänger, die lernen, wie man mit Immobilieninvestitionen beginnt, ist die 50%-Regel eine praktische Abkürzung, die Ihnen helfen kann, Angebote zu priorisieren und zu vermeiden, Zeit mit Immobilien zu verbringen, die wahrscheinlich keinen Cashflow generieren. BiggerPockets-Übersicht

Die Regel wird am häufigsten für Einfamilienhäuser und kleine Mehrfamiliengebäude verwendet; sie ist weniger geeignet für Gewerbeimmobilien oder große Portfolios, bei denen sich detaillierte Kostenstrukturen unterscheiden. BiggerPockets-Übersicht

Wenn Sie beginnen, verwenden Sie die Regel, um Ihre Optionen einzugrenzen und Immobilien zu identifizieren, die einen genaueren Blick wert sind, und wechseln Sie dann zu Einzelpostenschätzungen für Underwriting und Kreditgeberprüfungen. Forbes Advisor-Erklärung

Anwendungsfälle für Anfänger

Ein einfacher Anwendungsfall: Sie scannen Angebote und möchten diejenigen markieren, die möglicherweise die Betriebskosten vor dem Schuldendienst decken. Die 50%-Regel hilft Ihnen dabei, dies schnell zu tun, damit Sie Ihre Zeit fokussieren können. BiggerPockets-Übersicht

Sie ist am nützlichsten, wenn Sie viele ähnliche Immobilien im selben Markt vergleichen und eine konsistente Screening-Faustregel benötigen.

Wann detaillierte Budgetierung vorzuziehen ist

Sie sollten zu detaillierten Budgets wechseln, wenn eine Immobilie das erste Screening besteht, wenn lokale Steuern oder Versicherungen ungewöhnlich hoch sind oder wenn die Immobilie bekannte aufgeschobene Wartung aufweist. NAR-Umfrage

Detaillierte Einzelpostenschätzungen werden obligatorisch für Kreditgeber-Underwriting und professionelle Investitionsanalyse.

So berechnen und verwenden Sie die 50%-Regel für ein schnelles Screening

Gängige Schnellformel: geschätzte Betriebskosten ≈ 50% der geplanten Bruttomiete, dann Leerstand und Capex-Rücklagen abziehen, um das Nettobetriebsergebnis vor Hypothek zu approximieren. Roofstock-Erklärung Siehe Azibos Leitfaden.

Schritt 1: geplante Bruttomiete für die Immobilie identifizieren. Schritt 2: 50% anwenden, um Betriebskosten zu schätzen. Schritt 3: einen Leerstandszuschlag und eine Capex-Rücklage abziehen, um ein ungefähres NOI vor Schuldendienst zu erreichen. Roofstock-Erklärung

Diese Schritte sind für einen schnellen Vergleich gedacht, halten Sie also die Mathematik einfach und konservativ, wenn Sie mehrere Immobilien schnell screenen. BiggerPockets-Übersicht

Schritt-für-Schritt-Formel

Schreiben Sie die Formel als: Geschätzte Betriebskosten = Geplante Bruttomiete × 0,50. Schätzen Sie dann NOI als: NOI ≈ Geplante Bruttomiete × 0,50 – Leerstandszuschlag – CapEx-Rücklage. Roofstock-Erklärung

Denken Sie daran, dass dieses NOI vor Hypotheken- und Finanzierungskosten liegt; behandeln Sie es nur als Vor-Schulden-Cashflow-Screening.

Kurzes Rechenbeispiel

Beispielverfahren: monatliche oder jährliche Bruttomiete berechnen, 50%-Kostenschätzung anwenden, dann Leerstand und Capex-Rücklagen abziehen, um das ungefähre NOI zu sehen, das die Immobilie vor der Hypothek generieren könnte. Roofstock-Erklärung

Verwenden Sie das Ergebnis, um Immobilien nach wahrscheinlichem Vor-Schulden-Cashflow zu ordnen und wählen Sie dann einige für eine tiefere Überprüfung aus.

Das bedeutet, dass die 50%-Regel hilfreich ist, wenn Sie eine schnelle, konservative Schätzung wünschen, ob ein Angebot eine tiefere Analyse verdient.

Entscheidungskriterien: wann die 50%-Regel angemessen ist und wann nicht

Entscheiden Sie basierend auf Immobilientyp, Alter und Zustand, lokalen Steuer- und Versicherungsniveaus und erwarteter Wartungsintensität; diese Faktoren können die tatsächlichen Betriebskosten über oder unter 50% drücken. Investopedia-Diskussion

Kreditgeber und formelles Underwriting erfordern aufgeschlüsselte Kostenbudgets und können sich nicht auf die 50%-Abkürzung für Kreditentscheidungen verlassen. Forbes Advisor-Erklärung

Die Regel kann in Niedrigkostenmärkten konservativ und in Hochkostenmärkten optimistisch sein; vergleichen Sie die Regel mit lokalen Benchmarks, bevor Sie ihr vertrauen. NAR-Umfrage

Immobilien- und Marktfaktoren, die wichtig sind

Berücksichtigen Sie Immobilienzustand, erwartete Fluktuation, Stärke des Mietmarktes und wie Sie die Immobilie verwalten möchten, da der Verwaltungsstil die Kosten beeinflusst. IREM-Benchmarks Siehe Obie Insurance für eine versicherungsfokussierte Erklärung.

Immobilien, die erhebliche Reparaturen benötigen oder sich in Hochsteuergebieten befinden, haben normalerweise Betriebskostenquoten, die höher sind als die 50%-Regel nahelegt.

Wann zu Einzelpostenschätzungen wechseln

Wechseln Sie zu aufgeschlüsselten Schätzungen, wenn Sie ein Angebot machen möchten, wenn ein Kreditgeber beteiligt ist oder wenn die Immobilie bekannte Sonderkosten wie Hochwasserversicherung oder häufige Reparaturen hat. Forbes Advisor-Erklärung

Holen Sie in dieser Phase Angebote und aktuelle Kostenabrechnungen ein, damit Ihr Underwriting die lokale Realität widerspiegelt, nicht eine Faustregel.

Eine praktische Betriebskosten-Checkliste zur Verbesserung von Schätzungen

Um die 50%-Regel zu verbessern, erstellen Sie eine kurze Checkliste, die Betriebskosten in Einzelposten aufteilt: Immobilienverwaltung, Wartung und Reparaturen, Grundsteuern, Versicherung, Nebenkosten, Fluktuationskosten und eine Capex-Rücklage. IREM-Benchmarks

Verwenden Sie lokale vergleichbare Kostendaten und Verwaltungsangebote, um alle pauschalen Annahmen zu ersetzen, die Sie beim Screening gemacht haben. BiggerPockets-Übersicht

Wenn Sie von einem Screening zum Underwriting wechseln, fügen Sie Rücklagen für Investitionsausgaben und einen expliziten Leerstandszuschlag hinzu, anstatt diese in einen einzigen 50%-Eimer zu falten. Roofstock-Erklärung

Einzelposten zum Hinzufügen oder Überprüfen

Checklisten-Zeilen zum Einbeziehen: Immobilienverwaltungsgebühren, routinemäßige Wartung, einmalige Fluktuationsreparaturen, Grundsteuern, Versicherung, Nebenkosten, die Sie zahlen, und eine Capex-Rücklage für Dächer, HVAC oder Geräte. IREM-Benchmarks

Holen Sie für jede Zeile aktuelle Rechnungen oder vergleichbare Marktschätzungen ein, damit Ihr Underwriting die tatsächlichen Kostentreiber widerspiegelt.

Wie man lokale Benchmarks erstellt

Fragen Sie lokale Immobilienverwalter nach typischen Kostenquoten und fordern Sie aktuelle Kostenaufzeichnungen für vergleichbare Immobilien an; verwenden Sie Branchenberichte als Gegenprüfung. IREM-Benchmarks

Wo sich Lieferketten oder Arbeitskosten kürzlich geändert haben, passen Sie Rücklagen nach oben an, bis Sie niedrigere Schätzungen mit lokalen Angeboten bestätigen können.

Häufige Fehler und Fallstricke bei der Verwendung der 50%-Regel

Ein häufiger Fehler ist es, Hypotheken oder Schuldendienst in die 50%-Betriebsschätzung einzubeziehen; das vermischt Betriebsleistung mit Finanzierungsentscheidungen und gibt ein irreführendes Bild des Cashflows. Investopedia-Definition

Ein weiterer häufiger Fallstrick ist es, lokale Hochkostenposten wie Grundsteuern, Sonderumlagen oder Hochwasserversicherung zu ignorieren, die die wahre Kostenquote weit über 50% treiben können. NAR-Umfrage

Sich ohne Nachverfolgung auf die Regel zu verlassen, kann falsch positive Ergebnisse liefern, planen Sie daher immer eine Einzelpostenprüfung für jede Immobilie ein, die das Screening besteht. BiggerPockets-Übersicht

Was Anfänger oft übersehen

Neue Investoren unterschätzen oft Fluktuations- und Leerstandskosten oder vergessen, eine sinnvolle Capex-Rücklage für ältere Immobilien hinzuzufügen. IREM-Benchmarks

Diese Posten können ein scheinbar profitables Screening in eine Immobilie verwandeln, die mehr Arbeit oder einen niedrigeren Kaufpreis benötigt, um den Kauf zu rechtfertigen.

Wie man falsch positive Ergebnisse vermeidet

Vermeiden Sie falsch positive Ergebnisse, indem Sie aktuelle Kostenabrechnungen überprüfen, eine Auftragnehmer- oder Inspektorschätzung für wahrscheinliche Reparaturen einholen und die 50%-Schätzung mit lokalen Verwaltungsangeboten vergleichen. Forbes Advisor-Erklärung

Verwenden Sie konservative Rücklagen, bis Sie zuverlässige lokale Zahlen erhalten.

Rechenbeispiele und Musterkalkulation

Hier ist das gängige 2.000 $-monatliche Miet-Screening: beginnen Sie mit 2.000 $ Bruttomiete, setzen Sie Betriebskosten auf 50% oder 1.000 $, ziehen Sie dann einen Leerstandszuschlag und eine Capex-Rücklage ab, um ein ungefähres NOI vor Hypothek zu erhalten. Roofstock-Beispiel

Unter dieser einfachen Durchführung zeigen wir, wie kleine Änderungen bei Steuern, Versicherungen oder Capex die Ergebnisse verändern können und wie man eine schnelle Sensitivitätsprüfung durchführt.

Die Rechnerformel nimmt an, dass Betriebskosten 50% der Bruttomiete entsprechen, entfernt dann Leerstand und Capex-Rücklagen, um NOI vor Schuldendienst zu schätzen. Roofstock-Erklärung

Einzelbeispiel: 2.000 $-monatliche Miet-Durchführung

Schritt 1: Bruttomiete = 2.000 $. Schritt 2: Betriebskosten bei 50% = 1.000 $. Schritt 3: Leerstandszuschlag (sagen wir 5%) = 100 $. Schritt 4: Capex-Rücklage (sagen wir 5%) = 100 $. Resultierendes ungefähres NOI vor Hypothek = 2.000 $ – 1.000 $ – 100 $ – 100 $ = 800 $. Roofstock-Beispiel

Diese 800 $ sind eine Vor-Schulden-Zahl, die Sie verwenden können, um sie mit erwarteten Hypothekenzahlungen zu vergleichen, sobald Sie Finanzierungsbedingungen haben.

Sensitivitätsprüfungen: wenn Kosten sich verschieben

Wenn Grundsteuern oder Versicherungen steigen, verschieben Sie die Betriebskostenannahme über 50% oder erhöhen Sie Capex-Rücklagen; zum Beispiel reduziert eine 5-Punkte-Erhöhung der effektiven Kostenquote NOI um den entsprechenden Betrag, was Sie im einfachen Rechner oben testen können. NAR-Umfrage

Sensitivitätsprüfungen helfen Ihnen zu sehen, ob eine kleine Änderung bei Steuern oder ein notwendiger Dachersatz eine Immobilie unattraktiv machen würde, bevor Sie für Inspektionen ausgeben.

Nächste Schritte: von einem 50%-Screening zu vollem Underwriting

Wenn eine Immobilie das Screening besteht, überprüfen Sie aktuelle Kostenaufzeichnungen, fordern Sie Immobilienverwaltungsangebote an und holen Sie Auftragnehmer- oder Inspektorschätzungen für bekannte Probleme ein, bevor Sie ein Angebot machen. IREM-Benchmarks

Diese Überprüfungsschritte bringen Sie von einer Faustregel zu vertretbarem Underwriting, das Kreditgeber und Partner überprüfen können.

Was vor einem Angebot zu überprüfen ist

Fragen Sie nach den letzten 12 Monaten der Kostenaufzeichnungen, der Mietrolle, wenn die Einheit belegt ist, und jeder Dokumentation von kürzlichen Reparaturen oder Umlagen. IREM-Benchmarks

Fordern Sie auch Schätzungen für Immobilienverwaltung und wahrscheinliche Fluktuationsarbeiten an, damit Sie Annahmen durch echte Angebote ersetzen können.

Wen man nach lokalen Daten fragen sollte

Sprechen Sie mit lokalen Immobilienverwaltern über typische Kostenquoten, holen Sie Auftragnehmerschätzungen für wahrscheinliche Reparaturen ein und konsultieren Sie Branchenberichte für regionale Benchmarks, bevor Sie Zahlen finalisieren. IREM-Benchmarks

Verwenden Sie diese lokalen Eingaben, um das 50%-Screening in ein marktspezifisches Betriebsbudget anzupassen.

Zusammenfassung und praktische Mitnahme-Checkliste

Die 50%-Regel ist eine konservative Screening-Abkürzung, die Betriebskosten auf etwa die Hälfte der Bruttomieteinnahmen schätzt, ohne Hypothek und große Capex. Investopedia-Definition

Verwenden Sie sie, um Angebote schnell zu priorisieren, und überprüfen Sie dann Einzelposten und lokale Benchmarks, bevor Sie Angebote machen. BiggerPockets-Übersicht

Drei-Zeilen-Zusammenfassung

Eins: die Regel ist ein schnelles Screening für Betriebskosten. Zwei: sie lässt Hypothek und Capex aus. Drei: folgen Sie mit lokalen Einzelpostenprüfungen vor dem Underwriting nach. Roofstock-Erklärung

Kopierbare Checkliste

Schnelle Screening-Schritte zum Kopieren: 1) Bruttomiete notieren, 2) 50% für Betriebskosten anwenden, 3) Leerstand und Capex-Rücklagen abziehen, 4) aktuelle Kostenabrechnungen und Verwaltungsangebote anfordern, 5) Sensitivitätsprüfungen zu Steuern und Capex durchführen. IREM-Benchmarks

Behandeln Sie die 50%-Regel als Ausgangspunkt, der Ihnen hilft, Ihre Zeit dort zu fokussieren, wo sie am wichtigsten ist.

Referenzen

• https://www.investopedia.com/terms/f/fifty-percent-rule.asp
• https://www.biggerpockets.com/blog/50-percent-rule
• https://www.forbes.com/advisor/investing/real-estate/50-percent-rule/
• https://www.roofstock.com/blog/50-percent-rule
• https://financepolice.com/advertise/
• https://www.nar.realtor/research-and-statistics/research-reports/investment-and-vacation-home-buyers-survey
• https://www.irem.org/industry-research/income-expense-analysis
• https://www.azibo.com/blog/50-rule-real-estate-screen
• https://www.landlordstudio.com/blog/50-rule-in-real-estate
• https://www.obieinsurance.com/blog/50-percent-rule-real-estate
• https://financepolice.com/category/investing/
• https://financepolice.com/homes-for-sale-under-100k/
• https://financepolice.com/how-to-finance-a-barndominium/